マンション管理コンサルタント


(管理規約改定と作成・合議形成調整援助・マンション管理組合法人設立支援)


                                                        
                                              
                                     高田経営法務事務所 代表 行政書士高田一夫

         
      マンション管理組合業務の運営サポートは、是非当事務所にお任せ下さい



マンションの管理になぜ「外部の専門家」を活用することが必要か

 マンションの管理を適正に行っていくためには、管理規約等の作成、管理組合の運営、建物等の維持又は修繕等に関する専門的知識が必要となります。しかしながら、管理組合の構成員であるマンションの区分所有者等はこれらの専門的知識を有していないことが多く、又、管理組合の役員は1年ないし2年で交代するため、管理組合や区分所有者に対し、適正なアドバイスを行うことのできる専門家が必要となります。このような時代的な要請に応えて、マンション標準管理規約が改正され、専門的知識を有する者の活用に関する規定が新設されました。すなわち、
・第27条第9項で、管理組合の運営に関する費用として、専門的知識を有する者の活用に関する費用を管理費として認めました。また、
・第34条及びコメントで、マンション管理士、行政書士等マンションに関する専門的知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができるとしており、活用の具体例の一つとして「管理規約改正原案の作成を依頼すること」を挙げています。


マンション管理規約改定と作成・各種使用細則の作成

標準管理規約とは
 標準管理規約とは、建物の区分所有等に関する法律(区分所有法)等の枠内において、現実の管理に合わせて修正を加えた管理方式が具体的に示した規約モデルであると共に、他方でマンションの管理に関して紛争を防止しその適正化・円滑化を促進するという、現実の管理を誘導するための行政の側からの政策的視点が盛り込まれた規約モデルです。
 区分所有法上マンションの管理規約は、区分所有者が集会を開催し、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数によって設定することを基本的に規定していますが、実際にはマンションの分譲時に、分譲会社(又は管理会社)があらかじめ作成した規約案(原始規約)を各区分所有者に書面で提示して区分所有者全員の承諾を得るという形で規約が設定される場合がほとんどです。
 このことは、国土交通省が2003年に実施したマンション総合調査によっても裏づけられており、残念ながら区分所有者が討議の上規約を作り上げていくということは、現実にはほとんど行われていないのが実状です。このため、多くの管理組合の中には、一部の区分所有者に有利であったりあらかじめ予定されている管理業者に好都合であったりする、不公正な規約が見られることになります。


標準管理規約の必要性
 
管理組合が規約を設定又は変更する場合には、定めるべき事項や内容について専門的知識を必要とする場合が多いため、規約の標準モデルが行政によって提案されることの必要性が指摘され、1982年に「中高層共同住宅標準管理規約」が作られ,1997年に1度改正され、今年の1月その後のマンションを取り巻く社会環境の変化に即応すべく、その名も「マンション標準管理規約」とリフレッシュして内容が改正されました。
 今回の改正を促した要因は、マンション関連法の相次ぐ制定(改正)すなわち2001年のマンション適正化法、2002年のマンション建替円滑化法の制定、そして昨年の区分所有法の改正と、マンションを取り巻く社会環境の変化の変化、新たな政策の展開などがあげられます。今回の改正では、前述のように名称が変更されると共にその位置づけが変わりました。すなわち、従来の標準管理規約は、マンションを新規分譲される際に作成される管理規約の標準モデルとして位置づけられていましたが、今回の改正で「管理組合が各マンションの実態に応じて、管理規約を制定、変更する際の参考」と位置づけられました。標準管理規約の主要な改正点は次項のとおりです。

標準管理規約の主な改正点
 1.マンションに関する法制度の充実を踏まえた改正
  (1)標準管理規約の名称及び位置づけの改正
  (2)マンション管理における専門的知識を有する者の活用に関する規定の新設
  (3)建替えに関する規定の整備
  (4)決議要件や電子化に関する規定の整備
 2.マンションを取り巻く情勢の変化を踏まえた改正
  (1)新しい管理組合業務の追加
   @設計図書の管理
   A修繕等の履歴情報の整理及び管理
   Bコミュニティ形成                
  (2)未納管理費の請求に関する規定の充実
  (3)環境問題、防犯問題への対応の充実
  (4)その他コメントの充実等     

最適管理規約改正原案作成
 標準管理規約はマンション管理に関する基準を示していますから、基本的な事項についての基準に達していないマンション管理規約は管理に関し問題があり、将来紛争を招来しかねないと一般的に考えられるからです。例えば、敷地内の駐車場において、その使用方法に関し十分な規定がなかったり、区分所有者間の公平性を欠いた定めがなされたりしているような規約はこれに該当するので、規約の変更を標準管理規約を参考に規約の変更を行うことになります。
 ただ、標準管理規約の示している基準は、あくまでも「標準」的なものであって、全てのマンションに妥当するものではありません。例えば、標準管理規約では、各住戸が専用する給排水管(横管)については専用部分としていますが、マンションの構造(各住戸の床下の配管ではなく階下の住戸の天井上の配管の場合)等によっては、共用部分と考えられる場合もあります。
 区分所有法33条は「建物又はその敷地若しくは付属施設の管理又は使用に関する区分所有者間相互の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる」としています。このことは標準管理規約があくまでも「標準」を示したものに過ぎず、それぞれのマンションに応じて、又居住者である区分所有者の選択(私的自治)に応じて、実態に適した最適な管理規約を作成して下さいという趣旨です。標準管理規約が作成された趣旨も正にこの立場からです。ただ、大部分の管理組合が標準管理規約の通りに規約を作っているのも事実です。標準管理規約を超える最適管理規約を作成できるか否かは、それぞれのマンション区分所有者の叡智にかかっているといえます。
 マンション管理の良し悪しは、適切なマンション管理規約があって、それが適切に運用されているかどうかにかかっています。管理規約を工夫することで、それぞれのマンションの実情に合わせた管理運営をすることができるのです。

各種使用細則作成
 また、管理規約は管理や使用に関する基本的ルールを定めるものであり、規約にあまり細かいことまで定めることは実際の運用がしにくくなる場合があります。そこで、日常生活における注意事項や共用部分、専用部分のより詳しい使い方についてなど日常生活の細かいルールは、使用細則を作って機動的、効率的な対応をすることができます。管理規約と使用細則は一体として機能させるものであり、使用細則が充実しているマンションは管理が良いマンションであるといえるでしょう。
 
 いろいろな使用細則の例を挙げます。  住宅金融公庫マンション維持管理ハンドブックより
・管理組合選挙細則  管理組合の役員の選挙について
・会計処理規則  管理費や修繕積立金の徴収方法や口座の管理、会計処理の詳細などについて
・管理費等の滞納の督促及び延滞金などの徴収に関する規則 滞納があったときの督促手続き、延滞金の計算、費用の徴収などについて
・管理組合業務委託細則  管理組合の業務を第三者(管理会社や専門業者)に委託する場合の手続きなどについて
・諸届出に関する細則  長期不在の場合、賃貸する場合など、管理組合に対して必要な届出について
・修繕専門委員会規則  計画修繕などを実施する場合に、理事会を補佐し助言する専門委員会の設立・運営について
・駐車場使用細則・集会所使用細則・自転車置場使用細則 使用料を徴収して運営する施設(駐車場、集会所、自転車置場など)についての利用申込み、使用方法、契約内容などについて
・ペット飼育細則  管理規約でのペットの飼育を認める場合に、動物の種類、数、管理組合への届出、飼育方法などについて

 当事務所では、管理組合の皆様のために、マンション管理の実態に明るく、区分所有法、標準管理規約等マンション関連法規に精通した、法律の専門家である行政書士が、改正された標準管理規約をベースにそれぞれのマンションの特性を生かして、現地確認、管理組合役員との面談を含め、各管理組合の現行管理規約を診断・見直しをし、個々のマンションの構造や実態にふさわしい最適管理規約への改正原案作成から総会への規約変更手続きまで、企画・提案・サポートさせていただきます。
 支援業務の具体的内容、基準報酬額等は下記の通りですので、お気軽にご相談ください。
 1.マンション管理規約改正に関する各種相談  相談料  1時間当り  5,250円
 2.マンション管理規約改正支援業務内容

            業 務 内 容     報酬額(税込)        備  考
  管
  理
  規
  約
 診断 管理組合の依頼に基づき現地確認し、管理組合役員と面談、運営実態を聞き取り、標準管理規約をベースに、現行規約の法適合性、妥当性などをチェック・診断、結果と問題点を報告する。 診断のみ
1規約につき
       52,500円〜
単棟型マンションを想定しています。
団地型、複合用途型マンションの場合は相応額を加算。
管理組合総会での規約変更決議までサポート。 
改正原案作成 診断結果に基づき規約の見直しを行い、管理組合の運営実態に適合する規約改正案を作成、理事会・総会に提案・説明する。 診断・改正案併せて
      84,000円〜
  使
  用
  細
  則
診断 管理組合の依頼に基づき現行使用細則の法適合性、妥当性又マンションの実態に応じた診断(現地確認・管理組合役員と面談含む)を行い、結果と問題点を報告する。 診断のみ
1細則につき
      31,500円〜
使用細則が2件以上となる場合には相応額を加算。
改正原案作成 診断結果に基づき使用細則の見直しを行い、当マンションにいふさわしい使用細則改正案を作成・提案する。 診断・改正案併せて
      52,500円〜
 
 
管理組合における合意形成の調整に対する支援

マンション管理の現状
 これまでマンション管理については、分譲当初にデベロッパーの関連管理会社がマンション管理を受託して、マンションの管理実務全般を遂行し、契約更新時においても、従前の契約がそのまま更新されるのがほとんどでした。こうした中、マンションにおける定住志向の高まりやマンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行を背景に、管理意識の高まりつつある区分所有者、管理組合等において、管理の内容やコストに対する関心や、当該マンションの今後の管理のあり方に従来以上の高まりが見られ、マンションの管理・保全を見直そうとする管理組合が増えてきています。
 しかしながら、管理組合等には、管理に関する専門知識等が欠けることが多く、管理会社と対等に向かい合うことができない状況にあります。このようなマンション管理の現状を踏まえて、当事務所では、マンション管理の主体であるマンション管理組合に対し、マンション管理会社との間の管理委託契約の内容等をはじめとする当該マンションの実態に関し、調査や改善の助言等さまざまなサポートを実施いたします。

管理組合マンション管理運営業務支援
 当事務所では、総会・理事会への出席を通じて、管理組合の立場で、アンケートの実施、管理会社やこう事業者のと折衝や調整、その他様々な問題解決のための支援を行っています。管理組合の立場で、専門的な知識を基に調査・情報収集に時間をかけ、円滑で費用対効果の高いマンションの管理運営を支援させていただきます。
主な支援業務内容
□総会や理事会、専門委員会等の運営、助言
□総会議案書、議事録、予算書、決算書、年間・中長期事業計画等の作成、チェック
□管理組合財政状況改善のための提案・助言
□長期修繕計画、大規模修繕工事に関する助言
□備品購入、小修繕計画等の見積もり査定
□管理組合とマンション管理会社との折衝の支援
□管理組合と組合員とのトラブル、組合員相互のトラブルに関する助言
□損害保険契約内容の査定、見直し等の提案
□顧問として、マンション管理の諸問題解決を支援

マンション管理組合法人設立支援
 
管理組合は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議により、「法人となる旨」「組合の名称」及び「事務所を定め」登記をすることによって、法人となることができます。
 管理組合法人には、必ず理事と監事を置かなければなりません。
 理事の代表権の範囲は、規約または集会の決議により制限される場合及び管理組合法人と理事の利益が相反する場合を除いて、管理組合法人の一切の事務に及び、理事の代表権に加えた制限は、善意の第三者に対抗できません。

 
法人化のメリット
 @所有する不動産などを法人として登記することができる。
 A銀行口座の名義人を法人とすることができ、理事交代のたびに、名義を変更する必要がない。
 B対外的な取引において、法人として行為することができる。

 当事務所では、多忙な管理組合の役員の皆様に代って、書類の作成、提出の代行をさせていただきます。
 設立手続きの代行報酬は概算で180,000円〜300,000ですので、ご相談下さい。


高田経営法務事務所 行政書士高田一夫 〒192-0351 東京都八王子市東中野1534-4 Tel/Fax 042-675-6336